土地の共有が怖いのは、持ち主の思い通りに売ったり、建物を建てたりしにくいだけではありません。3人の子で1つの土地を共有し、その子らが死んだとしたら、所有権は孫世代に移ります。それぞれの子に3人ずつ子がいたら、孫世代は9人になります。すると、今度は9人で1つの土地を取り合うことになってしまいます。所有者が多ければ多いほど、相続は混乱し厄介になっていくのです。

ですから、土地の共有はなるべく避けて、分筆して登記上も別々の土地に分けてしまうのがトラブルを避ける最大の秘訣です。

1つの土地を分筆するときに注意したいのは、その分筆のしかたです。単純に面積で分けるのは危険です。たとえば、次の図のように路線価の異なる2本の道路に面した土地があるとしましょう。

Aのパターンで分けると、両方とも路線価の高い道路に接するので、同じ路線価25万円の土地が2つ出来上がります。Bのパターンで分けると、角地は路線価25万円ですが、もう1つの隣地は路線価20万円になってしまいます。すると、路線価の低いほうの土地をもらった子は嬉しくないでしょう。

Bのパターンで同じくらいの価値にするためには、路線価52万円の土地を狭くし、路線価20万円の土地を広くして、価格を揃えバランスをとるようにします。

また、土地を分筆するときは、なるべく使い勝手のよいように形や大きさを考えるべきです。縦に細長く分割してしまうと、物件を建てにくくなり、市場価値が下がります。道路に接しない無道路地をつくってしまうと、そこの価値が下がります。また、さほど広くない土地を3つにも4つにも分けてしまうと、狭すぎて満足な物件が建てられないことにもなります。

土地の分筆が困難な場合は、誰か一人に相続させ、他の子には金銭で相続させるなどの対策をします。